不動産小口化商品の検討メモ

1　商品の仕組みと倒産隔離

• FPGの商品は不動産信託受益権型。FPG信託が受託者として不動産を所有し、FPGの指図に基づき管理運営する。購入者は信託受益権を保有し、賃貸収益を信託配当として受領する。
• 税務上は本人が不動産を直接保有しているものとして扱われる（相続税評価・所得税・譲渡所得いずれも現物不動産と同様）。
• 信託法上、信託財産は受託者の固有財産および販売会社FPGの財産と分別管理される。そのためFPG本体が倒産しても、対象不動産はFPGの債権者による差押えの対象にならず、受益権（＝不動産の持分相当）は基本的に保全される。
• ただし管理運営はFPGの指図に依存しているため、倒産時は賃料分配の遅延・賃料保証の消滅・中途売却の出口が塞がるといった実務上の混乱リスクは残る。

2　贈与税の試算 ― 2026年までと2027年以降の比較

令和8年度税制改正大綱（2025年12月公表）により、2027年1月1日以降の相続・贈与から、不動産小口化商品（任意組合型・信託受益権型とも）の評価が「通常の取引価額」（時価）ベースに変更される。時価のデータ（事業者の処分価格・売買実例・定期報告書の価格）がない場合は取得価額をもとに計算した価額の80%で評価する。つまり従来の「路線価等による圧縮評価」が使えるのは2026年12月31日までの贈与が最後になる。

※ 贈与税額は「(評価額−基礎控除110万円)×特例税率−控除額」で計算。例：3,200万円なら (3,200−110)×50%−415＝約1,130万円。
※ 元のメモでは3,200万円評価の税額が「約1,390万円」となっていたが、速算表どおり計算すると約1,130万円なので修正した。

3　否認リスク（総則6項）― 追徴試算と判例

財産評価基本通達どおりの評価でも、「実質的な租税負担の公平に反する特段の事情」がある場合は、国税庁が通達によらない評価（時価）で課税し直せる（財産評価基本通達 総則6項）。以下は評価1,000万円で申告（納税額約177万円）した後、時価4,000万円で否認されたと仮定した場合の追徴の目安。

※ 延滞税には計算期間の特例（1年ルール・国税通則法61条）がある。期限内申告をしていて仮装隠蔽がなければ、否認（更正）が何年後でも、延滞税の対象は「法定申告期限から最初の1年分」＋「更正後に納付するまでの分」だけで、その期間は低率（年2.4〜2.8%程度・年により変動）で計算される。つまり発覚が2年後でも6年後でも延滞税はほぼ増えない。高率（年9.1%・2026年時点）が適用されるのは更正の納期限（通知から1か月後）からさらに2か月を超えても納付しない場合のみ。
※ ただし仮装隠蔽（重加算税案件）と認定されると1年ルールが使えず、発覚までの全期間に延滞税がかかる。事例2のように総則6項の否認と重加算税がセットになった例もあり、その場合は上の目安より大幅に増える。
※ 発覚タイミング：贈与税単独の税務調査は少なく、実務上は親の相続発生時に過去の贈与をまとめて調査されるパターンが多い（推論）。法的な確定線は更正の除斥期間で、贈与税は申告期限から6年（仮装隠蔽等の悪質性が認定される場合は7年）。2026年贈与・2027年3月15日申告なら、除斥期間満了は2033年3月15日。

■ 総則6項をめぐる主な判例・裁決事例

▶ 【事例1】最高裁 令和4年4月19日判決（タワマン節税事件）― 納税者敗訴

90歳を超えた被相続人が金融機関等から10億5,500万円を借り入れ、2棟の収益不動産を計13億8,700万円で購入（相続開始の約3年半前と約2年半前）。相続人は通達評価により2棟を計約3億3,300万円と評価し、借入金の債務控除で課税価格を約2,800万円まで圧縮して相続税0円で申告。さらに相続開始から約9ヶ月後に1棟を5億1,500万円で売却した。国税当局は鑑定評価額（2棟計約12億7,300万円）によるべきとして更正処分を行い、2億円超の追徴となった。

最高裁は「通達評価額と時価の乖離があること自体は否認の理由にならない」としつつ、本件は「近い将来発生することが予想される相続における租税負担の軽減をも意図して」購入・借入を行ったもので、実質的な租税負担の公平に反する特段の事情があるとして課税処分を適法と判断。銀行の貸出稟議書に「相続対策のため不動産購入を計画」と明記されていたことが決定的な証拠になった。高齢での取得・多額の借入・相続後の早期売却という「行って来い」の構図が否認のポイント。

▶ 【事例2】国税不服審判所 平成23年7月1日裁決（相続直前購入・直後売却）― 納税者敗訴

被相続人の入院中、相続開始のわずか1ヶ月前にタワーマンションを2億9,300万円で購入。相続人は通達評価の約5,800万円で申告したが、相続開始後まもなく売却手続きに入り約2億8,500万円で売却。審判所は「短期間に一時的に財産の所有形態が不動産であったにすぎない」として総則6項の適用を認め、取得価額での評価が相当と判断。約2億3,500万円の圧縮が全額否認され、この事案では重加算税の賦課決定まで行われた。

▶ 【事例3】新聞報道された課税処分例（2015年報道）

相続開始の4ヶ月前に取得した賃貸マンションについて、通達評価額1億2,000万円ではなく取得価額3億7,000万円で評価すべきとして課税処分が行われた事例が報道されている（日本経済新聞 2015年4月7日朝刊）。訴訟に至らない実務レベルでも、直前取得への否認は行われている。

▶ 【参考：納税者が勝訴した事例】東京地裁 令和6年1月18日判決（非上場株式）

被相続人が生前から進めていたM&A交渉の途中で相続が発生し、相続人が通達評価で申告したところ、当局が総則6項で否認（申告評価額と当局算定額に約10倍の乖離）。裁判所は最高裁令和4年判決の枠組みを適用し、評価乖離を作為的に生み出す租税回避行為がなかったことを理由に課税処分を取り消した。2024年8月に高裁でも納税者が勝訴し、国は上告を断念。「乖離の大きさだけでは否認できず、納税者側の租税回避の意図・作為が要件になる」ことを裏付けた事例。

■ 判例から読み取れる否認パターンと本件への示唆

4　売却時の取得費の考え方

贈与税と譲渡所得税は使う「価格」が異なる。贈与税は贈与時点の相続税評価額で計算するが、将来売却した際の譲渡所得税は、所得税法60条1項により親の取得費・取得時期をそのまま引き継いで計算する。

• 取得価格：親が実際に支払った4,000万円（＋取得時の諸経費）。
• 建物部分は親と本人の保有期間分の減価償却費相当額を差し引いた残額が取得費になる。
• 保有期間も親の取得日から通算（5年超で長期譲渡・税率20.315%の判定に影響）。
• 贈与税として納めた税額は取得費に加算できない（相続税の取得費加算特例は相続のみで、贈与には適用外）。
• 贈与を受ける際に本人が払った名義変更費用（登録免許税など）は取得費に算入できる（信託受益権は元々わずか）。

5　出口戦略 ― 保有期間とインデックス投資との比較

投資商品としての効率は高くない。実質利回りは年2〜3%程度が相場で、流動性は低く、1物件への集中投資かつ信託報酬等のコストが乗る。オルカン（歴史的期待リターン年5〜7%程度、変動あり）と比較すると、リターン目的では見劣りする。この商品の価値は実質的に「評価圧縮による贈与税の節税」の一点に集約される。

▶ 売却タイミングの判断材料

• 法律上「何年保有すれば安全」という線引きは存在しない。ただし判例の否認事例がいずれも短期の取得・売却である点を踏まえると、3年以内の売却は危険水域（推論）。
• 確実性を取るなら、除斥期間である申告期限から6年（2033年3月15日）経過後が法的リスクの低い売却時期。
• 年数だけでなく、賃料収入を継続的に受け取り不動産所得として申告し続ける「保有実態」も否認回避の説得材料になる（事例1・2はいずれも収益目的の実態が乏しいと評価された）。
• 本商品は中途売却に制限があり、買い手探しはFPG経由が前提で時間を要する可能性がある。「株価暴落時に機動的に換金できる現金枠」としての位置づけは実態に合わない。暴落時の買い増し原資が必要なら、現金・MMF等で別途確保すべき。

6　検討から漏れている論点（追加）

▶ ① 相続時精算課税という代替ルート

• 暦年贈与（特例税率）の代わりに相続時精算課税を選ぶと、累計2,500万円まで贈与時の税負担なしで移転できる（圧縮評価800万〜1,200万円なら贈与税0円）。相続時には贈与時の評価額のまま相続財産に加算されるため、2026年中の圧縮評価を相続まで固定できる形になる。
• 相続時に加算された分には相続税がかかるので、親の遺産規模と相続税の限界税率しだいで暦年（今117万〜246万円払う）とどちらが得かが変わる。一度選ぶと暦年贈与には戻れない点、総則6項の否認リスクは同様に残る点に注意。要税理士相談。

▶ ② 「贈与せず相続まで持つ」は解決策にならない

• 今回の税制改正は相続にも適用される（2027年1月1日以後の相続・贈与から時価評価）。つまり親が保有し続けて将来相続で渡しても、その時点では圧縮評価は使えない。旧評価を使えるのは2026年中の贈与だけ、というのがこの検討の出発点になる。

▶ ③ 贈与後は毎年の不動産所得が発生する

• 分配金（年2%なら約80万円）は不動産所得として毎年確定申告が必要。給与があるうちは所得税・住民税が年20万〜25万円程度上乗せされる（税率20%帯の場合）。
• 退職後・無職の期間がある場合は影響が大きい：不動産所得80万円があると住民税・国民健康保険料・国民年金の免除判定が軒並み悪化する。詳細は「会社員のお金と税金」資料9（退職後の負担試算）を参照。そこで試算した「不動産所得80万円で年約17.8万円の負担」はまさにこの商品の分配水準に相当する。
• ふるさと納税の上限は給与750万円＋不動産所得80万円の場合で概算約2.3万円増える（推論・単身・一般的な社会保険料控除を仮定）。

▶ ④ 実行時の実務コスト

• 税理士への相談のみ：1〜3万円/時間（初回無料の事務所も多い）。
• 贈与税申告＋不動産（受益権）評価込みの依頼：10〜25万円程度。
• 本件は総則6項リスクの評価が核心なので、資産税（相続・贈与）専門の税理士に依頼する価値が高い。