資産管理法人による相続対策メモ

1　スキームの全体像 ― なぜ相続対策になるのか

つまりこのスキームの節税の正体は、①将来の値上がり益と家賃収入を子側へ移す ②所得を家族に分散する ③経費にできる範囲が広がる、の3つ。「今ある財産」が減るわけではない点が重要で、売った瞬間はAの手元に同じ価値の現金・貸付金が残る（＝相続財産の総額は変わらない）。効果が出るのは「その後の増加分」からで、目先の節税ではなく数十年単位の資産移転の戦略。

2　実行時の最大リスク ― 同族間売買の「時価」と借地権

▶ ① 安く売ると三方向から課税される

• 対策は適正な時価での売買に尽きる。最も強い根拠は不動産鑑定士の鑑定評価書（30〜50万円程度）。路線価や固定資産税評価額そのままの売買は「時価の8割前後」の水準になりやすく、争いの余地を残す。
• なお著しく不合理な取引は「同族会社等の行為計算の否認」（所得税法157条・法人税法132条）で価格以外の面からも否認され得る。不動産小口化商品のメモで整理した「同族間の時価と否認」の考え方はここでも同じ。

▶ ② 借地権の認定課税（建物だけ売って土地がA名義のままの場合）

• 法人がAの土地の上に建物を持つ形になるため、権利金の授受がないと、法人が借地権をタダでもらったとみなされて法人に受贈益課税が発生し得る（借地権の認定課税）。
• 回避方法は主に2つ：(a) 相当の地代（土地の時価の年6%程度）を払う、(b) 税務署に「土地の無償返還に関する届出書」を提出して通常の地代を払う。実務では(b)が一般的。
• 無償返還届＋賃貸借契約にしておくと、Aの相続時にその土地は自用地評価の80%で評価される（2割の評価減）。タダ貸し（使用貸借）だと100%評価のままなので、地代はきちんと授受する。

▶ ③ アパートなら「建物だけ売る」のが定石

• 収益の源泉は建物（家賃）なので、建物だけ法人へ売れば家賃収入の大半を法人へ移せる。土地まで動かす必要はない。
• 建物の時価は帳簿価額（取得費から減価償却を引いた残り）前後が実務上の目安とされ、簿価で売買すれば譲渡益はほぼゼロ＝Aの譲渡所得税がほとんどかからない。
• 登録免許税・不動産取得税も建物の評価額分だけで済み、土地ごと売る場合より移転コストが大幅に小さい。
• 土地はAに残るため上記②の借地権の問題が生じるが、無償返還届＋賃貸借（地代の授受）にしておけば、相続時の土地は自用地の80%評価になり、要件を満たせば貸付事業用宅地の小規模宅地等の特例（200㎡まで50%減）も併用できる。「家賃は法人へ・土地の評価減は相続で」の両取りがこの方式の狙い。

3　役員報酬 ― 「実態」が問われる

• BCDE全員が代表取締役でも、勤務実態のない人への報酬は損金（経費）と認められないリスクがある（過大役員給与・法人税法34条）。管理業務・入出金管理・議事録など働いている記録を残す。
• 役員報酬は定期同額給与が原則。期の途中で自由に増減させると損金にできない。改定は原則、事業年度開始から3か月以内。
• 他に本業（会社員など）がある子が役員報酬を取ると、社会保険の二以上事業所勤務の手続きや確定申告が必要になる点も実務上の注意。

4　法人からお金を引き出す方法の比較

法人に移した家賃収入は、そのままでは個人の生活費に使えない。引き出し方ごとの税務上の性質を比較する。

※ 平時は「適正な役員報酬＋社宅＋出張日当」、大きな一括の出口は「退職金」、という組み合わせが定石。配当は二重課税気味なので優先度は低い。

5　メリット・デメリットの整理

▶ メリット

• 将来の値上がり益を子側に移転：買い取り後の値上がりはすべて法人（＝子の資産）に帰属し、Aの相続財産に含まれない。
• 相続財産の凍結：不動産（変動する）を売却代金（確定額）に換えることで、Aの財産の増加が止まる。
• 所得の分散：家賃収入を法人経由で家族の役員報酬に分散でき、Aが高税率帯にいる場合は世帯全体の所得税が減る。
• 経費の幅：役員報酬・退職金積立・社宅・旅費など、個人所有では使えない経費化の選択肢が増える。

▶ デメリット・リスク

• 実行コストが大きい：売買に伴う登録免許税・不動産取得税・譲渡所得税・鑑定料など（→第6章）。相続で渡せば登録免許税0.4%・不動産取得税ゼロで済むものを、先に動かすためにコストを前払いする構図。
• Aの譲渡所得税（土地ごと売る場合）：先祖代々の土地など取得費が不明だと「売却額の5%」しか取得費にできず（概算取得費）、売却額のほぼ2割が譲渡税で消えることがある。建物のみの簿価売買ならこの問題はほぼ避けられる（→第2章③）。
• 小規模宅地等の特例（土地ごと売ると失う）：アパートの土地は相続なら貸付事業用宅地として200㎡まで評価50%減の特例が使えるが、生前に法人へ売るとこの特例は使えなくなる。建物のみ方式なら土地はAに残るので特例を維持できる。特例を使った場合の相続税と必ず比較する（元メモに無かった論点）。
• 資金調達のハードル：実績のない新設法人へのローンは審査が厳しい。親への分割払い（Aからの貸付）にする場合は金銭消費貸借契約書・返済実績・適正金利を整えないと贈与を疑われる。なお貸付金残高はAの相続財産に残る。
• 否認リスク：価格・地代・報酬のどれかが不自然だと同族間取引として否認され得る（→第2・3章）。
• 維持コスト：赤字でも法人住民税の均等割（年7万円〜）、税理士顧問料、社会保険の事務負担が毎年かかる。
• ローン・団信の制限：賃貸アパートはもともと住宅ローンは使えず、アパートローンか事業用融資になる。個人のアパートローンには団体信用生命保険を付けられることが多いが、法人融資では団信なしが一般的。

6　実行コストの目安と検討の順番

▶ アパートを法人へ移すときの実務チェック

• 入居者まわりの引き継ぎ：賃貸人変更の通知、敷金・保証金の引き継ぎ（法人が債務を引き継ぐ）、管理委託契約・火災保険・家賃振込先の名義変更を忘れずに。
• 消費税：居住用アパートの家賃は非課税だが、建物の売却は課税売上にあたるため、売却額が1,000万円を超えるとAが2年後に消費税の課税事業者になる場合がある。単発の売却なら実害が小さいことも多いが、売却年の前後の扱いは税理士に確認。

検討の順番：①建物のみ移すか土地ごと移すかを決める（アパートなら建物のみが定石） → ②時価を把握（土地を動かすなら鑑定） → ③移転コスト（譲渡税・登免税・取得税）と、相続で渡した場合（小規模宅地の特例込み）の相続税を比較 → ④資金調達方法の設計（ローン／親への分割払い） → ⑤無償返還届の提出と地代の設定 → ⑥役員報酬・社宅・退職金の設計 → ⑦資産税専門の税理士に依頼。③の比較で「相続で渡す方が安い」という結論になる家庭も多く、実行ありきで進めないことが大切。

7　相続税・贈与の基礎 ― このスキームの前提となる数字（2026年時点）

このメモは「資産管理法人で相続対策」を検討するものだが、そもそも相続税・贈与税がどう決まるかを押さえておくと、法人化が本当に必要かの判断がしやすい。数字は国税庁・政府広報の一次情報で確認した。

■ まず「相続税がかかるか」― 基礎控除

超えた部分に累進課税（10〜55%の8段階）。法定相続分に応じた各人の取得額に、下の速算表の税率をかけて合算する。配偶者には「配偶者の税額軽減」があり、1億6,000万円まで（または法定相続分まで）は非課税。そのため配偶者がいる一次相続は相続税0のことも多く、本当の負担は子だけで受ける二次相続に出やすい。

■ 生前贈与の2024年改正 ―「駆け込み贈与」が効きにくくなった

• 暦年贈与（年110万円まで非課税）は使えるが、2024年1月1日以降の贈与から、亡くなる前の贈与を相続財産に持ち戻す期間が「3年」→「7年」に段階的に延長された。つまり直前の駆け込み贈与の節税効果が薄れた。延長された4年分（3年超7年以内）の贈与は合計100万円まで控除。
• もう一つの選択肢「相続時精算課税」に、2024年から年110万円の基礎控除が新設。この110万円分は贈与税もかからず、相続時に持ち戻さない（申告も不要）。少額をコツコツ渡すなら精算課税＋110万円が有利な場面が増えた。

■ 生命保険の非課税枠 ― 現金の相続対策の定番

■ 法人化は「いくらから」得か ― 損益分岐の目安

• 個人の課税所得が約900万円を超えると、所得税＋住民税の限界税率（33%＋10%＝43%）が中小法人の実効税率（20〜25%・5章）を上回り、法人のほうが有利になり始める。
• 実務的な目安として「不動産所得（利益）が年400〜500万円以上」「給与を含む個人の課税所得が1,000万円超」なら検討価値が高い、とされる。
• 法人は維持コスト（税理士報酬・均等割 年約7万円・役員の社会保険料）が必ずかかるので、小規模だと維持費がメリットを食う。

8　参考リンク・情報源（2026年7月確認）

このメモの税務論点（みなし譲渡・借地権・無償返還届・法人税率・建物のみ譲渡）を照合した主なサイト。同族間取引は否認リスクを伴うため、実行前に必ず資産税専門の税理士へ確認すること。

• 国税庁「土地の無償返還に関する届出」（C1-63） … 借地権の認定課税を避けるための届出書の様式・提出要件（本メモ2章②）。
• 国税庁「相当の地代を支払っている場合等の借地権等の相続税・贈与税の取扱い」 … 相当の地代・無償返還届がある土地の評価（自用地の80%評価の根拠）。
• 中小企業庁「法人税率の軽減」 … 中小法人の800万円以下15%軽減税率と、その適用期限（時限措置）。
• 収益不動産ONLINE「法人に建物のみを譲渡した場合の借地権の問題」 … 建物のみ譲渡が定石とされる理由と借地権の実務（本メモ2章③）。
• みなし譲渡・低額譲渡：所得税法59条（時価1/2未満で法人へ譲渡→時価でみなし課税）、相続税法9条・相基通9-2（同族間の低額譲渡→株主へのみなし贈与）。複数の税理士事務所の解説（DIG税理士法人・相続タックス総合事務所ほか）で内容を確認。

■ 資産管理法人・相続対策でさらに参考にした10サイト（信ぴょう性を精査・2026年7月生存確認）

国税庁・政府広報の一次情報で数値を確定し、税理士法人・業界団体のサイトは複数を突き合わせて記載が一致することを確認した。7章の基礎控除・税率・生命保険・贈与改正・法人化の目安の裏付け。

• 国税庁 No.4152「相続税の計算」／No.4155「相続税の税率」… 基礎控除（3,000万＋600万×法定相続人）と速算表の一次情報。
• 国税庁 No.4114「相続税の課税対象になる死亡保険金」… 生命保険金の非課税枠（500万円×法定相続人）。
• 国税庁「相続税及び贈与税の税制改正のあらまし（令和5年）」… 生前贈与加算7年ルール・相続時精算課税の年110万円基礎控除。
• 政府広報オンライン「相続税はいくらから？基礎控除とは？」… 相続税の全体像を国が平易に解説。
• 税理士法人レガシィ「不動産の相続税対策には法人化が有効？」… 法人化のメリット・デメリットと小規模宅地の特例を失う点。
• 税理士法人チェスター「生命保険の非課税枠」… 非課税枠の計算・適用条件の解説。
• 円満相続税理士法人「資産管理会社（マイクロ法人化）の税メリット」… 役員報酬による資産移転が贈与に当たらない点、欠損金10年繰越など。
• 青山財産ネットワークス「資産管理会社は所得・資産いくらから？」… 法人化の損益分岐の目安（課税所得900万円・所得400〜500万円）。
• 公益社団法人 全日本不動産協会「不動産賃貸業の法人化と相続」… 業界団体による法人化と相続の実務解説。
• 東急リバブル「資産管理会社を使った不動産投資 ― 法人化の落とし穴」… メリットだけでなく維持コスト・失敗パターンにも触れた解説。

【免責】本資料は一般的な情報の整理であり、税務・法律上の助言ではありません。金額・税率は2026年7月時点の一般的な水準です。同族間売買は否認リスクを伴う分野のため、実行前に必ず不動産鑑定士・税理士にご確認ください。